와플 — 입지
| 단계 |
상태 |
| Gate 4 상권 방향 (feasibility) |
통과 (2026-09-08) — Lince + Jesús María 1차, Miraflores 2차, 몰 isla 직행 X |
| 사업계획 블록 3 — 구역별 심층 조사 |
15개 구 완료. 아래 15구 비교표. 1호점 후보 = JM·Lince 2파전. Miraflores = 증명 후 2호점 1순위. 나머지 = 확장지 또는 1호점 부적합 |
구별 심층 조사는 03_입지/ 하위 문서로 분리. 이 문서는 결론·비교표·현장 체크리스트만.
구역별 문서
| 구 |
적합도 |
결론 |
| Jesús María |
상 |
1호점 후보 ① — 종일 안정, 균형. Av. Arnaldo Márquez |
| Lince |
상 |
1호점 후보 ② — 저임대·한류 클러스터, 빠른 검증. ⚠️ 치안 (CCTV·seguro 필수) |
| Miraflores |
확장 중상 |
증명 후 2호점/flagship 1순위 — 연중·야간 유동, 브랜드 노출 |
| San Borja |
중 |
2호점 안정지향 — 객단가·이미지 우수, 차 의존·소형 매물 희소 |
| San Isidro |
하~중 |
brand 성숙 후 flagship — 매물 부재·저녁/주말 공동화·규제 최엄격 |
| San Miguel |
중 |
학생 저가(Base S/9) 라인 실험지 — 방학 -60~70%·저가 노점 경쟁 |
| Surco |
중 |
San Borja 대안 — Higuereta 포켓 한정 (Zona 7 수요를 40% 싸게) |
| Surquillo |
1호점 중하 |
Mercado N°1 재개장(2026-05) 후 저비용 테스트지 — cupo 표적 폭력 |
| La Molina |
하 |
1호점 부적합 — 도보 유동·calle 매물 부재, 90%+ 차량·몰 의존 |
| Ate (Vitarte) |
하 |
1호점 부적합 — NSE C/D 78%, extorsión 최하위. Salamanca 포켓만 예외 |
| Los Olivos |
하 |
1호점 부적합 — Covida 도보 상권 실존하나 식당가 총격·폭발물, 대학가 방학 소멸 |
| Chorrillos |
하 |
1호점 부적합 — 해안 부촌 포켓 차 의존, 구시가 C/D + extorsión, JM·Lince와 12~18km |
| Santa Anita |
하 |
1호점 부적합 — Salamanca급 포켓 없음(Ate보다 나쁨), Mercado Mayorista cupo·Mall balacera |
| La Victoria |
하 |
1호점 부적합 — Gamarra 섬유 특화·traspaso US$17k~47k, Los Pulpos S/75M·estado de emergencia |
| Barranco |
중하 |
1호점 부적합 / 확장 2호점·팝업 — 평일·주간 유동 절벽(야간·주말만), Zona Monumental 규제. 단 치안 양호·NSE 상 |
15구 비교
| 기준 |
JM |
Lince |
San Borja |
San Isidro |
San Miguel |
Miraflores |
Surquillo |
Surco |
La Molina |
Ate |
Los Olivos |
Chorrillos |
Santa Anita |
La Victoria |
Barranco |
| NSE·객단가 |
상 (Z6 B) |
상 (Z6 부촌) |
최상 (Z7) |
최상 (Z7) |
낮음 (Z6 B/C) |
최상 (Z7+관광) |
하~중 (Z8) |
최상 (Z7) |
최상 (Z7) |
최하 (Z5 C/D 78%) |
낮음 (Z2 C 중심) |
하~중 (Z8 C ~50%) |
최하 (Z5 C/D 78%) |
하 (Z4 C 중심, B ~28%) |
상 (Z8이나 A/B 65%+·관광, S/15~16 야간 수용) |
| 임대·매물 |
높음, 많음 |
낮음, 많음 |
높음+희소 |
최악 (부재) |
낮음, 많음 |
최악 (traspaso) |
최저, 많음 |
Higuereta S/1,500~2,700 |
희소, calle 76㎡ S/3,900+ |
서민 최저 |
Antúnez S/3,000+traspaso |
calle 20㎡ S/2,200~2,650 |
Los Flamencos 32㎡ S/3,400 |
양극화 (Gamarra traspaso / Sta Catalina↑) |
calle S/1,500~3,800 (Miraf<·Surq>) + traspaso, 초소형 희소 |
| 경쟁 밀도 |
Beso Francés 몰만 |
한식 클러스터 |
고가 와플·몰 |
premium 카페 최다 |
Enrolados+노점 |
리마 1위 |
중 |
중 |
낮음 |
중 (저가 노점) |
중 (저가 노점·야간) |
중하 |
중 (Mall 디저트 + 노점) |
중 (Gamarra 노점 극심, folded 0) |
높음 — gelato·postre 밀집(El Bigote), folded 0, 저가 노점 압력 약 |
| 인허가·규제 |
S/182.90 |
S/121~140 |
자동, 미확정 |
최엄격 |
S/100~145 (최저) |
S/285.20 |
S/140~240 |
S/200.70 |
S/316.20 (최고가) |
S/200.40 |
~S/160~210 |
~S/165~248 |
S/229.50 |
S/165.10, 2일 자동 |
~S/240~310 + Zona Monumental (파사드·간판·문화부 승인) |
| 전력 관할 |
Pluz |
Luz del Sur |
Luz del Sur |
Luz del Sur |
Pluz |
Luz del Sur |
Luz del Sur |
Luz del Sur |
Luz del Sur |
Luz del Sur |
Pluz |
Luz del Sur |
Luz del Sur |
Luz del Sur |
Luz del Sur (casona C1.1·배선 개조 제약) |
| 치안 |
galería 갈취 |
cupo·2023 estado emergencia |
2024~25 extorsión |
사례 없음 (최상) |
상인 총격 사망 |
관광객 hurto |
⚠️ cupo 표적 폭력 |
남부 extorsión 집중 |
extorsión 141건 급증세 |
⚠️ 최하 — búnker 29명 |
⚠️ 최하군 — 폭발물, 224건 |
⚠️ 최하군 — 버스 피격, 334건 |
⚠️ 최악군 — Mercado cupo·percepción 92.6% |
⚠️ 최악군 — Los Pulpos·estado de emergencia |
양호 — 관광경찰, extorsión 미미 (야간 소매치기 정도) |
| 유동 안정성(도보) |
안정 (종일) |
주말 강 |
차 의존·역세권 |
취약 (공동화) |
취약 (방학) |
최상 (종일·야간·연중) |
하 (Mercado clausura) |
Higuereta 포켓만 |
최하 (포켓 2곳) |
Salamanca 포켓만 |
Covida 야간+대학 방학 소멸 |
하 (해안 포켓 차 의존) |
하 (Los Ruiseñores만) |
Gamarra 섬유 특화·일요일 휴무 |
⚠️ 취약 — 평일·주간 절벽, 목~일 야간·주말만, 성수기 의존 |
| 1호점 적합 |
후보 ① |
후보 ② |
2호점 |
flagship |
학생 라인 |
2호점 1순위 |
Mercado 재개장 후 |
Higuereta 한정 |
부적합 |
부적합 |
부적합 |
부적합 |
부적합 |
부적합 |
부적합 (확장 2호점/팝업) |
15구 결론: 1호점 후보 = Jesús María·Lince 2파전 확정. Miraflores = 증명 후 2호점/flagship 1순위 (Barranco는 임대·규제 유리하나 평일 유동 절벽으로 그 다음). La Molina·Ate·Los Olivos·Chorrillos·Santa Anita·La Victoria·Barranco = 1호점 배제. 리마 15개 구를 봤고 패턴이 확고하다 — 서민·외곽·상업 특화 구는 NSE C/D + extorsión, 관광 특화 구(Miraflores·Barranco)는 임대·경쟁·유동 편중. 입지 조사 종료 → JM vs Lince 최종 결정.
상권 압축 (2026-09-08 · 3사 취합) — Gate 4 기록
| 상권 |
유동·타깃 |
임대 (calle 15~25㎡) |
와플 경쟁 |
전력 |
판정 |
| Lince (Av. Arenales / Risso) |
CC Arenales = K-pop·anime 성지("5대 필수 방문지"), 10~20대 여성 체류 길다. Mr.Bingsu·Conamu·corn dog 한국식 이미 있음. 오후~저녁·주말 |
월 S/1,200~2,800 (US$18~30/㎡) |
중간 (Crepebike 정도, folded 와플 없음) |
C1.2 확보 용이 (상업 zonificación) |
1차 검증 ① — 한류 타깃 |
| Jesús María (Av. Garzón / Horacio Urteaga) |
주거+대학+mercado, 가족·학생, S/9~16 가격 민감도 낮음. 평일 점심+퇴근, 주말 낮 |
월 US$400~600 (US$22/㎡) — 최저권 |
낮~중 (La Wafflería Jr. Pachacutec 937) |
C1.2 확보 용이 |
1차 검증 ② — 일반 현지인 |
| Miraflores (Larco / Parque Kennedy) |
관광·보행 고밀도(일 60~70만), 결제력 최고, 종일·야간 |
월 US$600~2,000+, galería, mantenimiento 별도 |
매우 높음 (Bunna·La Moo·Helarte·Besos Franceses·La Mora·Gelatiamo) |
확보 용이 |
2차 확장지 — 판매 증명 후 |
| Barranco |
관광·보헤미안·야간·주말. 한류 약 |
US$500~700 (20㎡ 추정) |
중 (El Bigote 대표) |
casona는 C1.1 주의 |
제외 (이번 검증) |
| San Miguel / Pueblo Libre / Magdalena |
차량 위주·주거. 한류 거의 없음 |
낮음 |
낮음 |
구건물 C1.1 주의 |
제외 |
임대 계약 관행 (3사)
- garantía 2개월 + adelanto 1개월 (2x1 표준). 일부 1x1.
- traspaso / derecho de llave — Lince·Miraflores galería 상가에서 흔함, 별도 요구 → "sin traspaso" 필터 검색.
- plazo forzoso 1~3년, 공증(notarial), IGV 별도(임대인 법인 시), USD 표기·PEN 납부 시 당일 환율, indexación 3%/IPC.
- ⚠️ "no restaurante" 조항 있는 매물 주의 (Jesús María 사례). giro가 cafetería/pastelería면 협의 필요.
- ⚠️ 계약 전 recibo de luz에서 potencia contratada 확인 — C1.2(3~10kW)인지. "medidor independiente de luz" 명시 매물 우선.
유동·피크 (와플 = 즉석 단맛)
- 오후~저녁 15~22시 + 주말이 피크 (3사 일치).
- Lince: 평일 14~20시(하교 후), 주말 11~20시. Jesús María: 평일 11~14·17~21시, 주말 11~19시.
몰 isla 옵션
- 몰 tienda >S/10,000/월. isla/módulo = fijo + variable(% venta) + fondo promoción + IGV, contrato 1~6개월, garantía bancaria. 전력 3kW 제한·환기 제약·수수료 20~30%·horario 구속.
- postres는 "Paseo de los dulces" 구역으로 분리 (comida feria 제외 많음). galería frente Mega Plaza esquina S/1,000 + S/100 mantenimiento 사례. Corporación Multiferias 경로.
- 추천 경로 (3사 일치): 1단계 calle Lince·Jesús María 검증 → 2단계 Mega Plaza/Real Plaza "Paseo de los dulces" 1개월 팝업. 초기 isla 직행 비추천.
Gate 4 판정 — 통과 (방향 확정)
- 1차 검증 = Lince (Arenales/Risso) + Jesús María (Garzón/Urteaga). 한류 타깃 + 일반 현지인, 임대 낮음, C1.2 용이, folded 와플 경쟁 적음.
- Miraflores = 2차 확장지. Barranco 외 = 제외.
- 현장 실측은 유저: Urbania/Adondevivir "sin traspaso + medidor independiente" 필터 → Lince Risso 15~20㎡ 2곳 + Jesús María Garzón 15~20㎡ 1곳. recibo de luz로 C1.2 확인.
계획서 블록 3 — 매물 실사 (유저 현장)
매물 5곳 실사 체크리스트
Lince Risso 15~20㎡ 2~3곳 + Jesús María Garzón 15~20㎡ 2곳. 각 매물:
| 확인 항목 |
왜 |
| recibo de luz → potencia contratada (C1.2 3~10kW?) |
와플기 2대 3.2kW. C1.1이면 증설 S/230~880·10~20일 |
| pozo a tierra 유무 + 측정 certificado |
ITSE 사후 점검 필수. 없으면 공사비 |
| traspaso / derecho de llave 유무·금액 |
진입비용 본체가 될 수 있음. "sin traspaso" 우선 |
| 월 임대료 + IGV 별도/포함 + USD/PEN 기준 |
Urbania 가격 대부분 +IGV. SOL 약세 시 고정비↑ → tipo de cambio 고정 조항 |
| garantía 개월 + adelanto |
보통 2+1 |
| plazo forzoso + 중도해지 penalidad |
1~3년, penalidad 보통 2개월치 |
| 계약서 "uso de suelo" / 업종 제한 조항 |
cafetería/pastelería al paso 가능한가. "no restaurante" 조항? |
| medidor independiente (전기·물) |
공유 medidor면 정산 분쟁 |
| 인테리어 부담 주체 + entrega en gris 여부 |
공사비 견적에 직결 |
| seguridad — reja·cámara·주변 extorsión/cupo |
Lince/JM calle 사례. contrato에 명시 |
| 보행량 실측 (평일 오후·저녁 / 주말) + 반경 경쟁점 |
매출 추정 근거 |
구청 확인 (Lince / Jesús María)
- CE로 licencia de funcionamiento riesgo medio 자동승인 실제 소요·서류 (Mesa de Partes)
- ITSE inspección 체크 항목 (extintor·señalización·pozo a tierra)
- carné de sanidad / capacitación 이수증 발급처·비용
출처
- _inbox/2026-09-08_와플-입지_3사.md (이식 완료)