구역 심층 — La Molina (2026-09-09 · 3사 취합)¶
적합도: 하 — 1호점 부적합 (3사 일치, 9구 중 가장 명확한 배제). NSE·치안은 최상위지만 자연 도보 유동이 거의 없고(90%+ 차량·게이티드·몰), calle 소형 매물이 사실상 없다 (진짜 calle는 76㎡+ S/3,900+). 브랜드 안정화 후 2~3호점 또는 Sol 포켓 주말 팝업 검증용으로만.
상권 축¶
| 축 | 성격 | 도보/차량 | 와플 적합 |
|---|---|---|---|
| Av. La Universidad / UNALM·USIL 캠퍼스 앞 | 대학가 (UNALM 국립농대 ~5천, USIL La Molina 캠퍼스 ~1.2만) | 자연 도보 포켓 ① — 정문 kiosco·간식 노점 | 중 — ⚠️ 방학 1~2월 -70% |
| Sol de La Molina (Calle Trapiche·Los Fresnos·Av. Los Cóndores) | 중상위 신흥 주거단지 내부 로컬 상권 | 자연 도보 포켓 ② — 단지 주민 도보, 외부 유입 0 | 중하 — 매출 상한 S/300~400/일 |
| Av. La Molina (cuadra 7~28, Molicentro 앞) | strip mall + Tottus·Promart·은행 | 차량 > 도보, Molicentro 앞만 국지적 | 중하 |
| Av. Raúl Ferrero / Alameda del Corregidor | Parque La Molina(2024-12 개장, 50+ tiendas)·Cenco·Molina Plaza | 몰 내부 유동만 | 하 |
| Av. La Fontana / Óvalo La Fontana | CC La Rotonda(450) + CC Molina Plaza + 은행 | La Rotonda 내부만 도보 | 하 |
| Av. Javier Prado Este 종점 / Camacho | Ate 경계, 오피스+상업 | 차량 의존 | 하 |
| Av. Elías Aparicio / La Planicie·Rinconada·El Remanso | 최상위 게이티드 주거 (A1/A2) | 0% 도보, calle 상업 금지/희소 | — |
| Musa (Ate 경계) | 중저가, 도보 있으나 NSE·치안 낮음 | — | 경계 밖 취급 |
- ⚠️ Mall Aventura La Molina는 경계 밖 (Santa Anita 주소). La Molina 내 몰 = Parque La Molina·Cenco·Molicentro·La Rotonda·Molina Plaza
유동·소비층¶
- NSE: APEIM Zona 7 — 2024 A ~28.7% / B ~47.2%. 리마 최고 구매력. 구역별: Rinconada·La Planicie·El Remanso A1/A2 / Sol·Santa Patricia·Musa 경계 B/C+
- 유동: 몰 쇼핑객(Parque La Molina·Molicentro·Cenco) / 대학(UNALM·USIL ~1.7만·UNIFE) 학생·교직원 / 게이티드 주거민(차량으로만 이동) / Ate·Cieneguilla 통근자
- 피크: 대학가 12~14·16~18:30 / 몰 주말 13~21시 쏠림 / 주거단지 차량 귀가 19~21시. 방학 1~2월 대학가 -70%
- 객단가 S/9~16: La Molina 물가 기준 저가~중저가 (Beso Francés crepe S/15 / waffle Nutella S/28, Freddo gelato S/18~26). 학생층 적정, 주거민 "저가 간식" 인식
입지 유형 (La Molina 내)¶
| 유형 | La Molina 내 | 와플 적합 |
|---|---|---|
| calle 로드숍 | Av. La Molina cuadra 7·Los Fresnos·Sol 내부에만, 전체 <15개. 진짜 puerta a calle는 76㎡+ (S/3,900~4,000) | 하 (고정비 폭탄) |
| strip mall / galería local (Molicentro·Los Molinos) | 16~19㎡, mant S/100 + arbitrios S/28. 2층·내부 → calle 노출 0, 간판 불가 | 중하 |
| 대학가 상가 (La Fontana·La Universidad 1층) | 13~39㎡ 소수. giro cafetería 허용, bar/licor 금지 사례 | 중 |
| 몰 stand/isla (Parque La Molina·Cenco·Molicentro·La Rotonda) | %매출 + 고정료, contrato corporativo | 하 (1인 부적합) |
| 주상복합 1층 (Javier Prado Este 52) | 74㎡+ 만, 고정비 과다 | 하 |
- calle 소형 매물 공급 = Surco Higuereta의 1/3 수준
입지 유형별 심층 (2026-09-11 · 3사 취합)¶
결론: 3사 전원 재확인 — La Molina는 1호점 가능 유형이 정말로 없다(예외 없음). 이번 조사의 실질 목적은 "2~3호점·팝업 검증용 최선책" 발굴이었고, Sol de La Molina 게이티드 단지 내부 + 주말 municipal feria의 결합이 가장 덜 나쁜 선택으로 3사 수렴. 나머지 유형(calle 대형·strip·대학가·몰·주상복합)은 모두 부적합.
핵심 사실 (3사 일치·불일치 정리)¶
- 관할 배전사: Luz del Sur — 3사 일치
- licencia riesgo medio TUPA: S/316.20 (bajo S/285.00, Ordenanza N°470/MDLM, ITSE posterior 별도 S/207.40) — 3사 일치, 9구 중 최고가 재확인. AI③은 cesionario medio S/325.70까지 구체 확인
- carné de sanidad: La Molina 자체 미발급, Lima Metropolitana Salud 경유(S/20~30) — 3사 일치. AI③은 이 요구 자체가 RPP 보도 기준 "위법(exigencia ilegal)" 논란이 있다는 점까지 확인 — 신규 정보
- calle 소형(10~30㎡) — 3사 전원 "사실상 전무" 최종 확인. AI③이 가장 정밀: Los Fresnos 23㎡ S/1,300 1건, Sol Trapiche 35㎡ S/1,400 1건이 사실상 전부 — Surco Higuereta 대비 1/3이라는 기존 표현이 추정이 아니라 실측 기반임을 재확인
- strip mall/galería(Molicentro·Los Molinos) — 3사 일치로 부적합. 노출 0(vista exterior 없음, 공식 매물 설명에 명시), 전력 compartido로 3.2kW 2대 동시 가동 불가 사례 다수
- 대학가(La Fontana) — 3사 일치로 방학 리스크 확정. 방학 매출 -50~70%(AI①③은 구체 수치 제시). ⚠️ bar/licor 금지는 확인되나 giro 자체는 cafetería/pastelería 허용
- ⚠️ 몰(Parque La Molina·Cenco) — Beso Francés exclusividad 신규 확인(AI③). Beso Francés가 이미 Molina Plaza·Cenco에 crepe·와플로 입점해 있어 exclusividad 조항으로 와플 카테고리 자체가 몰 입점을 막을 가능성 — 다른 유형과 별개로 진입 자체가 봉쇄될 수 있음
- 주상복합(Javier Prado Este 52) — 3사 일치로 74㎡+만 존재, 최근 신축에서도 최소 39㎡ — 소형 분할 매물이 시간이 지나도 나타나지 않음을 재확인(AI③)
- Sol de La Molina 게이티드 내부 — 3사 전원 "가장 덜 나쁜 선택"으로 수렴. 35㎡ S/1,400(고정비 최저), 경쟁 0, caseta 24h·reja doble로 extorsión 차단. 단 외부 유입 0으로 매출 상한이 명확(AI③ 추정 일 30~50장)
- 슈퍼마켓 인접 — 게이티드 구조상 유일한 개방형 도보 접점으로 3사 일치. 단 AI③은 Plaza Vea·Tottus La Molina 매장이 위생 기준 미달로 실제 구청에 의해 영업정지된 이력(2025-02, 2025)까지 확인 — 신규 리스크 정보
- 주말 팝업/feria — 3사 전원 최선책으로 수렴. AI③은 Municipalidad 공식 feria 프로그램("Mi Pescadería" 2024년 23,000명 방문 실적)과 vía pública 사용 허가 절차(신청 15영업일 전)를 구체적으로 확인 — 실현 가능성이 추상적 제안이 아니라 실제 municipal 인프라로 뒷받침됨
- ⚠️ extorsión 2025년 141건 — 증가율 구체 수치 확인(AI③): 전년 대비 +103.8%(Lima Metropolitana 평균 +55.1%의 약 2배). 단 게이티드 내부(Sol·Rinconada·Las Lagunas·La Planicie)는 caseta 24h로 차단 효과 확인, 개방형 calle·오피스·건설현장이 주요 표적
8개 유형 비교¶
| 유형 | 계약·월 고정비 | 전력 (3.2kW 가동) | giro·licencia | 실물 예시 (10~35㎡) | 1인 적합도 |
|---|---|---|---|---|---|
| ① calle local (La Molina·Fresnos·Sol) | 1x1~2x1, derecho de llave 없음, mant 없음(대형)~S/150(소형), IGV 별도 다수 | 대형은 medidor independiente, 소형(Los Fresnos)은 compartido 가능성 | titular 명의, riesgo medio S/316.20 | Santa Felicia 76㎡ S/3,800~4,000(고정비 폭탄) / Los Fresnos 23㎡ S/1,300(10~30㎡ 중 유일한 예산 내 매물) | 하 — 76㎡+ 대형이 표준, 소형은 1건뿐 |
| ② strip mall/galería (Molicentro·Los Molinos) | 1x1~2x1, mant S/100+arbitrios S/28, plazo 1년 | ⚠️ compartido, 3.2kW 2대 동시 불가 사례 다수 | cesionario, licencia corporativa+ITSE áreas comunes | Molicentro 19㎡ S/1,000(arbitrios 별도) / Los Molinos 16.5㎡ 갤러리 | 하 — 노출 0(vista exterior 없음 명시), 간판 불가 |
| ③ 대학가 (La Fontana·USIL·UNALM) | 2x1, mant S/280, plazo 1년, USD 표기 | medidor·agua independiente 확보 사례 있음, C1.2 가능 | bar/licor 금지, cafetería/pastelería 허용 | La Fontana 35㎡ USD 1,800(mant S/280) / 39㎡ | 중하 — 학기 중만 유효, 방학 -50~70% 확정 |
| ④ 몰 (Parque La Molina·Cenco·La Rotonda) | garantía 3개월+, derecho de llave USD 10k~30k, %매출 8~15%+base, mant USD 25~35/㎡, plazo forzoso 3년, corporativo | trifásico 중앙 공급 | licencia corporativa+ITSE áreas comunes, cesionario. ⚠️ Beso Francés exclusividad로 와플 입점 자체가 막힐 가능성(신규 확인) | Parque La Molina isla 6㎡ USD 2,000+12% / Cenco 모듈 8~12㎡ / La Rotonda 24㎡ USD 400(예외적 저가이나 3층·노출 0) | 하 — 고정비·%매출·exclusividad 3중 장벽 |
| ⑤ 주상복합 신축 1층 (Javier Prado Este 52) | 2x1, mant S/280~340, IGV 별도 | medidor independiente·C1.2 우수 | titular 명의 용이 | 74㎡ S/3,450~3,800(고정비 과다) — 최근 신축에서도 최소 39㎡, 10~30㎡ 분할 매물 없음 | 하 — 전력은 좋으나 면적 자체가 존재 안 함 |
| ⑥ Sol de La Molina 게이티드 내부 | 1x1~2x1, derecho de llave 없음, mant 없음, plazo 1년 | C1.1·compartido 가능성 — 증설 시 condominio junta 70% 동의 필요, 3.2kW 불가 가능성 높음(AI③) | titular 명의, riesgo medio | Calle Trapiche 35㎡ S/1,400(puerta enrollable·doble reja) | 중 — 고정비 최저·치안 최상이나 외부 유입 0으로 매출 상한 명확(추정 일 30~50장) |
| ⑦ 슈퍼마켓 인접 (Plaza Vea·Wong·Tottus·Metro) | 모듈 6~12㎡, corporativo, garantía 2~3개월+%매출, USD 800~1,500 | mall 인프라로 3.2kW 안정 | cesionario, licencia corporativa | Wong La Molina(Av. Raúl Ferrero) / Plaza Vea·Tottus(⚠️ 2025년 위생 미달로 실제 clausura 이력 확인) | 중하 — 게이티드 구조상 유일한 개방형 접점이나 고정비·exclusividad(Beso Francés) 부담 |
| ⑧ 주말 팝업/feria (Municipalidad 프로그램) | 부스 3x3m 주말 S/200~500, municipal 허가(licencia 불필요) | 발전기 필요(3.2kW는 5kW급, 비용 별도) | 임시 autorización, 구청 Gerencia Desarrollo Económico 승인 | Feria Ecológica Parque La Molina / Feria Mi Pescadería(2024년 23,000명 방문 공식 실적, AI③ 확인) | 상(팝업 검증 목적 한정) — 고정비 리스크 없이 타당성 검증 유일한 방법 |
종합¶
| 유형 | 근거 | |
|---|---|---|
| 팝업 검증 최선 | ⑧ 주말 feria(municipal 프로그램) | 고정비 0에 가까움, 공식 실적(23,000명) 있는 인프라, 이탈 즉시 가능 |
| 2~3호점 차선 | ⑥ Sol de La Molina 게이티드 내부 | 고정비 최저(S/1,400)·치안 최상. 단 외부 유입 0으로 본매출 불가 — 팝업과 결합 권장 |
| 조건부 대안 | ① Los Fresnos 23㎡ | 10~30㎡ 중 유일한 예산 내 매물이나 표본 1건뿐, 재현성 낮음 |
| 가장 불리 | ④ 몰(고정비+%매출+exclusividad) · ② strip(노출 0) · ⑤ 주상복합(면적 부재) | 구조적으로 진입 자체가 봉쇄되거나 마진 소멸 |
- 게이티드 구조 작용: 외부 유입 있는 유형(calle 대형·대학가·슈퍼마켓)은 90%+ 차량 의존이라도 최소한의 개방성 존재. 단지 내부로 완전히 닫힌 유형(Sol·Rinconada·Las Lagunas·La Planicie)은 caseta 24h로 안전은 최상이나 매출 자체가 상한선에 갇힘 — La Molina 특유의 딜레마(안전↔매출이 정반대로 움직임)
- 매출 잠재 대비 고정비 순위 (유리→불리): 주말 feria > Sol 게이티드 > Los Fresnos 23㎡ > 대학가(학기 중 한정) > calle 76㎡+ > 슈퍼마켓 모듈 > 몰(최악)
- sunk cost·이탈 난이도 순위 (쉬움→어려움): 주말 feria(즉시 철수) < Sol 게이티드(1년, S/4,200) < Los Fresnos < strip/galería < 대학가 < calle 대형/주상복합 < 몰(3년 forzoso+derecho de llave, 최악)
- extorsión(+103.8%) 유형별 작용: 개방형 calle·건설현장·오피스가 주요 표적으로 확인. 게이티드 내부(Sol 등)는 caseta 24h로 사실상 차단 — La Molina에서는 "안전한 유형=매출 낮은 유형"이라는 역설적 트레이드오프가 명확
- 1호점 전면 부적합 결론 최종 재검증: 예외 없음, 결론 유지. 지금까지 조사한 8개 구는 모두 최소 1개 이상 "1호점 가능" 유형이 있었으나, La Molina는 유일하게 이 패턴이 완전히 깨진다 — calle 소형 자체가 실측상 1~2건뿐이고, 대안 유형(주상복합·galería·몰) 모두 구조적 결함이 있다. 2~3호점은 Sol 게이티드+주말 feria 조합으로 제한적으로만 검증 가능
- 편집장 대조 필요: ① carné sanidad 요구의 적법성 논란(AI③ RPP 인용) — Lima시 차원 판결과 La Molina 실무 적용 간 괴리 확인 필요. ② Plaza Vea·Tottus La Molina의 clausura 이력(AI③) — 현재 영업 재개 여부 확인. ③ Beso Francés exclusividad가 실제 계약서에 명시된 조항인지, 단순 추정인지 확인 필요
임대 시세 (실제 매물, Urbania/Adondevivir/Laencontre 2026-09-09)¶
| 매물 | 면적 | 월세 | 조건 |
|---|---|---|---|
| CC La Rotonda 2do piso (Av. La Fontana 450, USIL 앞) | 16㎡ | S/990 (IGV·arbitrios 포함, mant S/100) | baño 1, implementado. 2층 내부 |
| CC Molicentro (El Sauce de la Rinconada) | 19㎡ | S/1,000 + arbitrios S/28.57 | 2do piso, ascensor, seguridad 24h |
| Calle Trapiche 135, Sol de La Molina | 35㎡ | S/1,400 | baño propio·A/C·puerta enrollable, ⚠️ rest/licor 금지, giro cafetería 가능 |
| Av. Los Ingenieros 501 (Santa Patricia) | 28㎡ | S/1,600 | 2 garantía + 1 adelanto, bazar licencia |
| CC La Fontana | 32㎡ | S/2,705 (USD 800) | 2x1, IGV 포함 |
| Av. La Molina cuadra 7 (1 cuadra Av. Constructores) | 76㎡ | S/3,900~4,000 | 2x1, 1년 notarial, CZ — ← calle puerta a calle 최소 면적 |
| Av. La Molina 2838 (frente Molicentro, puerta calle) | 57㎡ | 문의 | vidrio templado, alto tránsito |
- 갤러리 소형 S/990~1,400(노출 낮음) / 진짜 calle는 50~76㎡+ S/3,900+(고정비 2배). Surco Higuereta·San Borja 20㎡ calle였다면 S/1,500~2,500
경쟁¶
- 한국식 folded 와플: 0개. 한식 디저트·bingsu: 0개 (확인된 없음, 3사)
- Beso Francés (Av. Raúl Ferrero 1205/1355, Molina Plaza, crepe S/15~22, waffle Nutella S/28, combo S/33~36) — La Molina 최대 crepe 체인, 경쟁 1순위
- Freddo (Parque La Molina, gelato + waffle con helado S/18~26)
- Larina (Av. Los Fresnos 1099, waffle clásico S/12, Sol 포켓), La Crepera (Alameda Corregidor 1626, S/14~20), La Nevera Fit (Los Sauces, waffle S/29), Creme Gelato, 4D/Gelarti/Hollyfood (La Molina 1102)
- UNALM kiosco / Centro de Ventas (대학 정문, 저가 디저트·요거트)
- 몰 브랜드 경쟁: calle 직접 경쟁 아님, 단 주말 몰 쏠림으로 calle 매출 -50%
인허가·치안 (Municipalidad de La Molina)¶
- licencia riesgo medio: S/316.20 (bajo S/285.00). aprobación automática, 2 días hábiles, ITSE posterior (S/207.40 별도). TUPA Ordenanza N°470/MDLM (2025-06-05 제정, 2025-08-23 공포). — 9구 중 최고가
- carné de sanidad: La Molina 자체 발급 안 함 — Lima Metropolitana Salud. S/20~30, 6~12개월
- 외국인 CE + RUC 10 가능
- ⚠️ 치안: 과거 "리마 최고 안전" 신화 붕괴 중 — extorsión 2025년 141건 (최근 6년 최고, 급증). 단 La Fontana·Molicentro·Sol 게이티드는 여전히 안전. Musa·Ate 경계·Camacho·Av. La Molina 저층부 cupo 사례. INEI 2024 delitos informáticos La Molina 137건(2.5%) — Miraflores·San Isidro·San Borja보다 낮음. 9구 중 여전히 상위권이나 하락세
전력¶
- 관할 Luz del Sur (concesión La Molina 포함 확인)
- 대학가 상가·strip mall: monofásico C1 (3~10kW) 많음. 주상복합 1층: trifásico 6~10kW
- 와플기 3.2kW + vitrina 0.5kW = 3.7kW → C1.2 충분. 증설: Formulario Solicitud de Suministro Eléctrico. medidor independiente면 S/0~300, acometida 교체 S/500~1,200(미확인), 7~15일
- CC La Rotonda·Molicentro medidor independiente 가능. Sol 단지 일부 compartido
종합 — (강행 시) 축 2곳 = 2호점 테스트용¶
| 축 | 이유 / 리스크 | |
|---|---|---|
| 1 | Sol de La Molina (Calle Trapiche·Los Fresnos, 35㎡ S/1,400) | 주거단지 내부 도보, 경쟁 없음, puerta calle, giro cafetería 가능, mant 저렴. ⚠️ 단지 외부 유입 0 → 매출 상한 S/300~400/일 |
| 2 | Av. La Molina cuadra 7~8 galería Los Molinos (13~16㎡ S/990~1,300) | Molicentro·Tottus 간접 수혜, 보증금 낮음, 증설 용이. ⚠️ 2층·galería 내부 → calle 노출 0, 간판 불가 |
판단: 3사 공통 = 1호점 명확히 부적합. NSE·치안·folded 와플 경쟁 0은 매력이나 ① 자연 도보 유동 거의 없음(90%+ 차량·몰) ② calle 소형 매물 <15개, 진짜 calle는 76㎡+ S/3,900+ 고정비 폭탄 ③ 도보 포켓 2곳 — 대학가 방학 -70%, Sol은 외부 유입 0 ④ 주말 몰 쏠림 calle 매출 -50% ⑤ 인허가 S/316.20 9구 최고가. → 브랜드 안정화 후 2~3호점, 또는 Sol 포켓 주말 팝업 수요 검증만.
Surco vs La Molina (3사 일치): La Molina가 확연히 열위. Surco는 Higuereta 포켓이 연중 도보 유동(대학+Metro+갤러리+몰 혼합) 보장 + calle 소형 매물 존재. La Molina는 도보 포켓이 주거 전용/대학 방학 취약 + calle 매물 희소.