구역 심층 — San Borja (2026-09-09 · 3사 취합)¶
적합도: 중 (Av. Aviación 역세권 한정 상). 3사 = 상 / 중하 / 중 — 차 의존 구 + 소형 매물 희소 + 임대 높음으로 1인 초기 테스트엔 불리, 2호점·업그레이드용으로 적합.
상권 축¶
| 축 | 성격 | 피크 | 와플 적합 |
|---|---|---|---|
| Av. Aviación (cdra 24~35) | San Borja 유일한 연속 도보상권. Metro Línea 1 (Est. La Cultura·San Borja Sur·Angamos), Comercio Zonal, 은행·클리닉·rest.·servicios | 종일 + 평일 17~20:30 역세권 테이크아웃 | 최상 (역세권 한정) — vitrina 노출 최적 |
| Av. San Luis (cdra 19~28) | 로컬 미식 거리(corredor gastronómico) + 오피스. Starbucks·Tambo·베이커리·젤라또 밀집 | 저녁·주말, 목적성 방문 | 상 — 식당가 후식 수요 |
| Av. Javier Prado Este (cdra 20~25) | 문화 클러스터 — La Rambla San Borja(Javier Prado 2050), Biblioteca Nacional, Gran Teatro Nacional | 이벤트·주말 가족, 평일 오피스 | 상 (몰 외부 calle 매물 희소) |
| Av. Del Aire / Rosa Toro / Canadá | 의료(INSN·INEN·Clínica Vesalio·Internacional) + talleres→retail 전환 | 병원 보호자·방문객 | 중 — ⚠️ Rosa Toro/Canadá는 Surquillo·La Victoria 접경, extorsión 사례 |
| Av. San Borja Norte / Sur | 고급 저밀도 주거 + 그린벨트. F&B 입점 제약 구역 많음 | 낮음 | 하 |
| Real Plaza Primavera (Angamos x Aviación) | 대형 몰. 일부 주소 Surquillo 경계 | 몰 유동 | 상 (몰 stand 고비용) |
- 차 없으면 불편한 구 (3사 일치). 도보 클러스터 = ① Av. Aviación 28~33 ② La Rambla 내부 ③ Pentagonito(클리닉) 주변 3곳뿐. 그 외는 블록 길고 상점 끊김
- Plan Urbano Distrital 2020~2030: "기본 주거 구, comercio 점진 침투"
유동·소비층¶
- NSE: Zona 7 (Miraflores·San Isidro·San Borja·Surco·La Molina) — A ~31% / B ~45% (A+B ~76%). 3구 중 구매력 최상. S/15~16 Loaded 수용성 가장 높음
- 유동: ① 거주민(평일 저녁·주말) ② 오피스(Javier Prado·San Borja Norte) ③ 의료(INSN·INEN·클리닉 보호자) ④ 문화·행사(Gran Teatro Nacional·Biblioteca Nacional)
- 피크: 평일 12:30~14:30(오피스 점심) + 17:00~20:30(퇴근·역세권·병원) / 토 13~21시 La Rambla·San Luis 최성수, 일요일 Aviación 한산
- ⚠️ impulso compra형이나 체류보다 목적 이동 — 즉석 조리 충동구매 상권으로는 JM·Lince보다 약함
입지 유형 (San Borja 내)¶
| 유형 | San Borja 내 | 와플 적합 |
|---|---|---|
| calle local a pie de calle | 가장 현실적이나 10~30㎡ 소형 극소수 (2층·oficina 개조 매물 다수). 2x1 관행, plazo forzoso 1년, traspaso 드묾 | 최상 (역세권) — 단 매물 희소 |
| galería comercial | 거의 없음 (San Borja는 galería 문화 약함) | — |
| mall stand / isla (La Rambla·Real Plaza Primavera) | vacancia ~0%, 진입 대기. 보증금 3~6개월, derecho de llave USD 5,000~20,000, 관리비 + % 매출 | 하 (1인 초기 비용 과다) |
| strip center (Las Artes Norte 주변) | 소형 strip 일부 | 중 |
| mercado / puesto | 없음 | — |
입지 유형별 심층 (2026-09-11 · 3사 취합)¶
결론: San Borja는 JM·Lince와 달리 "calle local 10~20㎡"가 실제로 희소 — 병목 확인. 3사 공통: San Borja 매물의 80%+가 50~150㎡ 대형이거나 2층 oficina 개조. 10~30㎡ 소형 calle는 2024~25 Urbania/Adondevivir/Properati 검색 기준 전체의 5% 미만. 대안으로 주상복합 신축 1층 15~35㎡가 유일하게 안정적으로 공급되는 소형 축 — 이번 조사의 1순위 결론.
핵심 사실 (3사 일치)¶
- 관할 배전사: Luz del Sur (3사 일치, 이견 없음 — JM·Lince처럼 배전사 분쟁 없음)
- licencia riesgo medio TUPA: S/299.50 (Decreto de Alcaldía N°009-2023-MSB-A). 기존에 회자된 S/692.50~693.50은 licencia corporativa (mercados de abastos·galerías·centros comerciales 전용) — 개별 calle/주상복합 세입자에겐 적용 안 됨. riesgo bajo S/281.70, riesgo alto S/445.50. ITSE posterior(승인 자동, 2일 내 licencia·9일 내 ITSE)
- Real Plaza Primavera = San Borja 소속 확정 (Av. Angamos Este 2681, 3사 일치). La Rambla San Borja(Av. Javier Prado Este 2050)도 San Borja 확정
- calle local 소형(10~30㎡) 극소수 — 병목. Av. Aviación·San Luis 축도 대부분 50㎡+ 매물
- galería comercial 문화 거의 없음 — zonificación 주거 중심 구조상 밀집형 galería 형성 안 됨. 있어도 1~2곳(Galería San Francisco Av. Aviación cdra 29, 4.8㎡ — 소면적·전력 C1.1 prorrateo로 3.2kW 불가)
- strip center 사실상 없음 — On Retail 프로젝트(2027~30 예정)뿐, 현재 가동 strip 없음
- mercado 존재 여부 — 3사 불일치 (편집장 대조 필요): AI①은 "없음"(Mercado Limatambo는 Surquillo 소속), AI②는 Multimercado San Borja(Av. San Luis 1849~1873, 190 puestos, 1992~) 확인, AI③은 8~9개 mercados(El Edén·Santa Rosa·Agro Artesanal 등, UPCH 논문 인용) 확인. 다수(2/3)가 존재를 확인 — "없음" 단정은 오류로 판단, mercado는 존재하되 puesto 전력(1~2kW)·giro 제약으로 1인 와플엔 부적합
- 주상복합 신축 1층 15~35㎡ = 소형 매물의 실질 공급처. medidor independiente C1.2 기본 제공 다수 — 3.2kW 안정 가동
- feria/vía pública 외국인 RUC 10 = 원칙 불가. Ordenanza N°543-MSB가 엄격 규제, San Borja 거주 우선(SISFOH 등)·CE 소지 외국인 사후 불허 사례 다수 확인 (AI③)
8개 유형 비교¶
| 유형 | 계약·월 고정비 | 전력 (3.2kW 가동) | giro·licencia | 실물 예시 (10~35㎡) | 1인 적합도 |
|---|---|---|---|---|---|
| ① calle local a pie de calle | 2x1, plazo 1~2년, 권리금 드묾, mantenimiento 없음 | C1.2 가능 매물 다수(medidor independiente), 공용 건물은 증설 15~30일 | 세입자 명의 licencia riesgo medio S/299.50, ITSE posterior | Av. Rosa Toro 1042 32㎡ USD 590 / Blvd Literatura 17㎡ S/1,870 / Av. San Luis 20㎡대 S/2,400~2,800 | 중 — Aviación 역세권 한정 상, 그 외 소형 희소 |
| ② 쇼핑몰 (La Rambla San Borja) | garantía 3~6개월 + derecho de incorporación USD 10k~40k + gasto común USD 12~18/㎡ + %매출 7~12% + fondo promoción 5~8%, plazo 3년 | trifásico C2, 모듈당 3~5kW — 증설 시 mall 승인 + USD 800~1,500 | licencia corporativa 보유, 세입자 cesionario, exclusividad 강함(동종 디저트 입점 제한) | isla 6~8㎡ 월 Base USD 1,800~2,800 + % (비공개, 추정치) | 하 — 고정비·%·plazo forzoso로 1인 단일 품목 마진 압박 |
| ③ 쇼핑몰 (Real Plaza Primavera) | La Rambla와 유사 구조, garantía 2~4개월 + derecho USD 8k~25k(kiosko 3k~8k) | mall 중앙 배전, 모듈 2~4kW, 가동 가능 | licencia corporativa, cesionario | kiosko 월 USD 1,200~2,100 (비공개, 추정) | 하~중하 — La Rambla보다 임대 낮으나 Aviación 대비 도보 접근성 약함 |
| ④ strip center / strip mall | — | — | — | On Retail(2027~30 예정)뿐 | 해당없음 — 현재 없음 |
| ⑤ galería comercial | garantía 1~2 + adelanto 1, mantenimiento S/100~250, plazo 1년 | 건물 공용 medidor prorrateo, C1.1 3kW 미만 배정 많아 3.2kW 2대 동시 불가 | licencia corporativa 보유, cesionario, "sin gas/sin cocina" 제한 다수 | Galería San Francisco(Av. Aviación cdra 29) 4.8㎡ | 하 — 면적·전력 이중 불가, 야간 폐쇄 |
| ⑥ mercado 전통시장 puesto | puesto 임대 S/400~900, traspaso derecho USD 2k~5k, 협회비 S/50~150 | 1~2kW, 증설 불가 — 와플기 2대 불가 | licencia corporativa, DIGESA 위생 요구 높음, 외국인 협회 거부 빈번 | Multimercado San Borja(Av. San Luis 1849~1873) 등 다수 | 하 — 전력·객단가 불일치, vitrina 노출 불가 |
| ⑦ 주상복합 신축 1층 | 2x1, garantía 2, plazo 2~3년, entrega en gris(인테리어 S/10k~18k 별도), incremento 3%/년 | C1.2 6~10kW medidor independiente 기본 제공 — 3.2kW 최적 조건 | 세입자 명의 licencia riesgo medio S/299.50, junta 규정("no restaurante/no bulla/no humo") 확인 필요 | Av. San Borja Norte 20㎡ USD 900~1,200 / Av. Del Aire 35㎡ S/3,200 / Jr. Fray Angélico 28㎡ USD 750 | 상 — 소형 공급·전력·licencia 3박자, 이탈 용이 |
| ⑧ 슈퍼마켓 모듈 / feria | 모듈 4~8㎡ USD 800~1,800 + gasto USD 150~300 + % 5~10% / feria는 일비 S/50~150 | 모듈 3~5kW 가능(설치 규격 엄격) | 모듈 cesionario / feria는 Ordenanza 543-MSB로 외국인 RUC 10 원칙 불가 | Plaza Vea(Morelli 164)·Vivanda(Morelli 181)·Wong·Tottus(San Luis 2399) 인접 | 모듈 중 / feria 하 |
종합 (유형별)¶
| 유형 | 비고 | |
|---|---|---|
| 1호점 최적 | ⑦ 주상복합 신축 1층 15~35㎡ | 유일한 안정적 소형 공급처, C1.2 medidor independiente, licencia 예측 가능(S/299.50), 이탈 시 손실 최소(2x1) |
| 차선·대기 | ① calle Av. Aviación 역세권 소형 | Metro 도보 유동 우수하나 탐색 기간 2~3개월 필요 (매물 희소) |
| 2호점/병행 팝업 | ②③ 몰 모듈 (La Rambla·Real Plaza Primavera) | derecho de llave·%매출·plazo forzoso로 1호점엔 과중, 브랜드 노출용 2호점 |
| 가장 불리 | ⑤⑥ galería·mercado, ④ strip(없음) | 전력·면적·giro 3중 제약 또는 미존재 |
- 매출 잠재 대비 고정비 순위: 주상복합(30~35%) < calle Aviación(25~35%) < 슈퍼마켓 모듈(35~45%) < Real Plaza kiosko(45~60%) < La Rambla isla(50~65%)
- sunk cost·이탈 난이도 순위 (쉬움→어려움): feria(S/500 이하) < galería/mercado(S/2k~5k) < 주상복합(S/10k~15k, 2x1) ≈ calle local < 슈퍼마켓 모듈(derecho+implementación S/8k~12k) < 몰 모듈(derecho USD 10k~40k+corporativo penalidad, 최고 리스크)
- JM·Lince 대비: JM·Lince는 "calle local a pie de calle 10~20㎡"가 곧바로 1호점 최적이었음. San Borja는 같은 유형이 매물 자체로 희소해 곧바로 적용 불가 — 주상복합 신축 1층이 대체 1순위로 격상되는 것이 San Borja만의 차이점. galería·mercado·mall 모듈이 1호점에 부적합하다는 결론은 3구 공통.
- 편집장 대조 필요: ① mercado 존재 여부(AI① "없음" vs AI②③ "존재") — 존재로 판단. ② TUPA licencia riesgo medio 정확 금액(S/299.50로 채택, corporativa S/692.50~693.50과 구분). ③ 몰 모듈 실제 임대료(La Rambla·Real Plaza 공식 비공개, 3사 모두 추정치 — 미확인)
임대 시세 (실제 매물, Urbania/Adondevivir/Infocasas 2026-09-09)¶
| 매물 | 면적 | 월세 | 조건 |
|---|---|---|---|
| Av. Aviación cdra 27 (Est. San Borja Sur 인접, 1층) | 18㎡ | S/3,200 (≈USD 850) | 2x1, uso comercial, 전열 디저트·테이크아웃 가능, 1년 |
| Av. San Luis cdra 22 (식당가 1층) | 22㎡ | S/2,800 (≈USD 740) | 2x1, "sin chimenea"(무연 간식 승인), 1년 |
| Av. Aviación cdra 24 (La Rambla 인근 1층) | 15㎡ | USD 950 (≈S/3,550) | 2x1, IGV 별도, licencia comercial 즉시 가능 |
| Jr. Pietro Torrigiano (Aviación 이면도로 1층) | 25㎡ | S/2,300 (≈USD 610) | 2x1, 소형 카페·테이크아웃 전용 |
| Blvd de la Literatura al 100 (주거지, frente 2.5m) | 17㎡ | S/1,870 (USD 557) | uso bodega/frutería 가능, agua/desagüe ok — 저임대 대안 |
| Av. Agustín de la Rosa Toro 1042 (Jacaranda) | 32㎡ | USD 590 (≈S/2,213) | CZ, 1 baño, 1층 puerta calle, 10년 미용실 uso — 저임대 대안, ⚠️ Canadá 접경 |
| Av. Aviación 31 esq. Gozzoli (참고, 대형) | 99㎡ | USD 2,200 (≈S/8,140) | trifásico·pozo a tierra 확보, restaurante/cafetería/heladería 명시 승인, 2+1 |
- 소형(15~30㎡) 월 S/1,870~3,550 — JM Arnaldo Márquez(S/291/㎡)와 비슷하거나 높음, Lince(S/60~120/㎡)보다 1.5~2배. ㎡당 S/62~110
- 관행: 2x1 표준(2 garantía + 1 adelanto). IGV 별도 매물 상이 — 계약서 확인. calle 소형 traspaso 드묾, mall stand derecho de llave USD 5,000~20,000
- ⚠️ "no gastronómico" 조항은 Rosa Toro·Aviación 대형 매물 일부. 10~30㎡ 소형엔 드묾. 계약서 uso de suelo: CZ / CV 확인
- ⚠️ Aviación 2808(30㎡) USD 300 매물 보고 있으나 저가 이상치 — interior·2층 oficina 개조 가능성, 현장 확인 필요
경쟁¶
- 한국식 folded 와플(반 접어 필링): 0개 (3사) = 공백. Beso Francés는 플레이트형 벨기에 와플, Enrolados는 bubble waffle로 형태 다름
- 와플·크레페: Besos Franceses(La Rambla, crepe+waffle, clásico S/12~14, 프리미엄 ~S/22), H-elarte(Av. De las Artes Norte 360, La Rambla 뒤, Double Waffle S/35 체험형 고가), Enrolados(Av. Aviación 2332, bubble waffle + helado frito), Cheatday(Av. Aviación 2983, waffle burger)
- 추로스·기타: Doña Churrita(Av. San Luis 1982, S/6~8, 2020 San Borja 1호점 → 확장), Churroholic(Torres de Limatambo, C. Jorge Muelle 113, churro+helado), Q'Churros(Real Plaza Primavera)
- 젤라또·버블티: Gelatiamo/4D Heladería(Av. San Luis cdra 23, S/10~22), Yucha Tea·Master Tea(Av. Aviación cdra 28, S/10~17), Grido·Häagen-Dazs·Nimbus(전역)
- → 경쟁이 고가 와플(H-elarte S/35)·몰 크레페로 양극화. calle 중가(S/9~16) folded 와플은 공백
인허가·치안 (Municipalidad de San Borja)¶
- licencia riesgo medio: aprobación automática + ITSE posterior. Mesa de partes Av. Joaquín de la Madrid 200
- ⚠️ TUPA 비용 3사 불일치 — 편집장 대조 필요: AI①은 S/190~280, AI②는 언론(Gestión·UCSS) 인용 hasta 100㎡ S/693.50 (Ordenanza N°609-MSB / Decreto de Alcaldía N°009-2023-MSB-A). 소요 1~7영업일
- giro: "Pastelería al paso" / "Fuente de soda"
- ITSE posterior: pozo a tierra(≤25Ω)·누전차단기·extintor·señalética (DS 002-2018-PCM)
- carné de sanidad: S/16.20 + 재검 S/4 (AI② Infobae 2026-01) ~ S/30~45 (AI①). Gerencia de Salud Pública, Av. Joaquín de la Madrid 200
- ⚠️ 치안 — 평판은 리마 상위권이나 2024~25 extorsión 사례 확인됨:
- 2024 calle Arqueología(Canadá 인근) empresario 차량 방화, cupo S/3,000~6,000/local
- obras de construcción San Borja에서 cobro de cupos로 3명 detención
- 2025-08 restaurante 화장실 granada + mensaje extorsivo
- colectivos Av. Javier Prado cupo S/5/일
- → Av. Rosa Toro·Canadá 축(Surquillo·La Victoria 접경) 주의. Pentagonito·La Rambla·Aviación 역세권은 상대적으로 안전. AI①은 "갈취 사례 없음"이라 했으나 AI②③이 출처와 함께 반박
전력¶
- 관할 Luz del Sur (San Borja 전역, 3사 일치. Pluz/Enel 아님)
- calle local 기본 2~4kW monofásico. 와플기 2대 3.2kW + vitrina·조명 0.6kW ≈ 3.8kW → C1.2 (3~10kW monofásico) 필요
- 증설: "Solicitud de Aumento de Potencia"(virtual/presencial, RUC·cuadro de cargas) → inspección técnica → presupuesto → 계량기 교체. 7~20영업일. 행정비 S/200~750 + 내선 공사비 (미확인)
- medidor independiente가 calle puerta a calle 매물에 흔함 ("cuenta con medidor de luz independiente" 문구 반복). 계약 시 recibo Luz del Sur 명의 확인 필수
- Av. Aviación esq. Gozzoli 99㎡ 매물 = trifásico·pozo a tierra 이미 확보
종합 — 1호점 추천 축 2곳¶
| 축 | 이유 | |
|---|---|---|
| 1 | Av. Aviación cdra 27~33 (Est. San Borja Sur ~ Gozzoli 교차, calle 1층) | Metro Línea 1 도보 유동 + 상업지 도보, San Borja 유일 연속 테이크아웃 스팟. vitrina 노출 최적. trifásico·medidor independiente 확보 매물 한정. 15~18㎡ S/3,200 |
| 2 | Av. San Luis cdra 19~24 (미식 거리 1층 소형) — 또는 저임대 대안 Blvd Literatura 17㎡ / Rosa Toro 1042 32㎡ | 식당가 후식 수요, 저녁·주말 안정. 저임대 대안은 주거 밀착·단골형이나 노출 약해 SNS·Degusta 유도 필요, Rosa Toro는 치안 주의 |
판단: 객단가 여력·이미지·전력(Luz del Sur 신속)은 3구 중 최상이나, 차 의존 + 소형 calle 매물 희소 + 임대 JM급 이상 + extorsión 사례로 1인 초기 6개월 테스트엔 불리. Aviación 역세권 소형 puerta calle(trifásico 확보)로 좁히면 유효. 2호점·브랜드 업그레이드 후보로 강함.