구역 심층 — Surquillo (2026-09-09 · 3사 취합)¶
적합도: 1호점 중하 / 2호점 저비용 테스트 중 (3사 수렴). 부촌(Miraflores·San Isidro·San Borja) 3면 인접 저임대가 매력이나, Mercado N°1 clausura + cupo 표적 폭력 + Zona 8 소득 절벽. Lince 대비 열위 — 1호점은 Lince, Surquillo는 Mercado 재개장(2026-05) 후 진입 권장.
⚠️ 두 개의 큰 리스크¶
| 리스크 | 내용 |
|---|---|
| Mercado N°1 clausura | 2024-08 전기·소방 결함으로 폐쇄 (4,000㎡·340 puestos). 2026-05 재개장 예정(S/6M 투자·212 puestos). 핵심 gastronómico anchor 상실 → 미식 유동 -80%(추측), 재개장까지 불확실 |
| cupo 표적 폭력 | Av. Domingo Elías cdra 8 jugos vendedor가 S/15/일 cupo 거부로 총격 + 3 atentados(폭발·칼·총, 2025-05). banda "Los Merlys/Macacos" gota a gota S/80~150. Lince(hurto 위주)보다 악성 |
상권 축¶
| 축 | 성격 | 피크 | 와플 적합 |
|---|---|---|---|
| Mercado N°1 (Jr. Narciso de la Colina x Av. Paseo de la República) | gastronómico 70년, 미식 관광 | 오전 8~13시 + 주말 브런치 | ⚠️ 현재 clausurado — 재개장 시 후식 수요 흡수 여지 |
| Av. Angamos Este (Estación Angamos, límite Miraflores) | Open Plaza(102,553㎡) + Plaza Vea + automotriz. alto tránsito 차량 위주 | 평일 12~14·18~20시 | 중 — impulse, 야간 약 |
| Jr. Dante (600~1200) | comida 코리도르 (Queen Waffles·anticucho·chifa). 서민 주거 + 야간 | 12~15·19~22시 | 상 — F&B 집적 검증, 저임대 |
| Av. Tomás Marsano / Av. República de Panamá | zona ferretera / 자동차부품 | 평일 낮 | 하 — 타깃 불일치 |
| Av. Manuel Villarán / Barrio Médico (Sector 3, San Borja·San Isidro 접경) | 신축 주상복합·중산층, 치안 상대 양호 | 저녁·주말 주거 | 중상 — 임대 Surquillo 내 최고 |
| Av. Principal / La Calera (경계 San Borja) | 신축 주상복합, Real Plaza Primavera 도보 3분 | 몰 유동 | 중 |
| Vía Expresa / Paseo de la República | 환승객(Metropolitano), pista auxiliar 5 carriles | 출퇴근 | 하 — 차량, ⚠️ 부촌 오피스 점심 spillover 장벽 |
- Sector 격차 극심 (CODISEC 3 sectores / 12 subsectores): 자동차부품·서민 구역 = C/D·야간 취약 / Barrio Médico·부촌 접경 신축 = A/B·안전. 도보 상권은 Mercado·Angamos·Dante·Villarán 축
유동·소비층¶
- NSE: Zona 8 (Surquillo·Barranco·Chorrillos·SJM) — APEIM 2023 A 2.7%. 부촌 Zona 7(A ~32%)과 경계 50m 소득 절벽. 단 Sector 3·부촌 접경은 A/B 특성
- 유동: Mercado 미식객(현재 급감) / 인접 오피스 점심 일부(Vía Expresa 장벽으로 미미) / 지역 서민 주거 / Metropolitano 환승 / La Calera 신축 입주민 20~40대
- 객단가 S/9~16: Surquillo antiguo 중가, 서민 구역 중상~고가, Sector 3 중가. Miraflores였다면 저가
입지 유형 (Surquillo 내)¶
| 유형 | Surquillo 내 | 와플 적합 |
|---|---|---|
| calle local 10~30㎡ (Jr. Dante·Villarán) | 최상 — 14㎡ S/1,300 puerta enrollable·rejas·baño, medidor independiente, 2x1, 1년 | 상 (저임대) |
| Av. Angamos Este calle (medidor independiente) | 50㎡ USD 499 (4 cuadras Vía Expresa) | 중 (차량 위주) |
| Mercado 내부 puesto | 불가 — clausurado + deudas 20~50년 + licitación | — |
| galería / 자동차부품 리모델링 (Marsano) | 전환 비용 큼, C1.1 가능성 | 하 |
| 신축 주상복합 1층 (La Calera) | C1.2 이상, mant 별도 | 중 |
| cocinas ocultas / dark kitchen (Paseo República) | 18㎡ S/2,967 — 배달용, 매장 불가 | — |
| Open Plaza stand | 3~6㎡, mall fee + IGV, trifásica | 하 |
입지 유형별 심층 (2026-09-11 · 3사 취합)¶
결론: calle local 10~30㎡(특히 Barrio Médico/Sector 3)가 1호점 최적 — 치안(cupo) 격차가 유형별 순위를 결정적으로 가른다. Mercado N°1은 2026-05 재개장 목표이나 법적 분쟁으로 지연 중, 현재 진입 완전 불가. Open Plaza Angamos·자동차부품 galería는 부적합.
핵심 사실 (3사 일치·불일치 정리)¶
- 관할 배전사: Luz del Sur — 3사 일치
- licencia riesgo medio TUPA: S/152.60 (bajo S/139.40, alto S/364.30, Ordenanza 259-MDS, 3사 일치). AI③은 cesionario medio S/151.60, licencia corporativa mercados S/688.80까지 구체 확인
- ⚠️ carné de sanidad — 불일치: 원 가정 S/28(추정)이었으나 AI③이 2011 TUPA 기준 S/93.55를 발견 — 현재 유효 여부 미확인, 편집장 대조 필요
- calle local 10~30㎡ — 3사 전원 "매우 풍부·최상" 판정. Jr. Dante·Villarán·San Lorenzo·Barrio Médico 축에 medidor independiente 매물 다수
- Mercado N°1: 2024-08 전기·소방 결함으로 clausura, 현재도 폐쇄 지속. 2026-05 재개장 목표(S/6M 투자·212 puestos, 입찰 완료·시공 6개월)였으나 법원이 강제 재개장 명령 → 구청은 천장 붕괴 위험으로 반박, 소유권도 Miraflores 구청 소속(관리만 Surquillo)이라는 복잡한 분쟁 구조 확인(3사 일치, AI③이 가장 상세). 현재 진입 100% 불가, 재개장 시점도 불확실
- Barrio Médico(Sector 3) = 3사 전원 2순위(일부는 1순위) 평가. CODISEC 공식 문서로 "두 번째로 안전한 sector" 확인(AI③). 의료 방문객 테이크아웃 수요 확인, 단 Loaded(S/15~16) 저항 가능성 언급(AI③)
- ⚠️ cupo(갈취) 구체 사례 — 신규 확인(AI③): Av. Domingo Elías cdra 8 주스 노점상이 일일 S/15 cupo 거부로 총격(2025-05-03) — 실제 발생 일자·장소 특정. Los Merlys Macacos 조직이 Surquillo 내 다른 갈취조직에게까지 cupo를 걷은 사례(2026-01) 확인 — cupo 문화가 다층적으로 뿌리내림
- strip center — 3사 전원 "없음" 일치. 향후 개발 계획에 Surquillo가 언급되는 정도(미개발)
- Open Plaza Angamos — 3사 전원 최불리. 3~6㎡ 초소형 모듈, garantía+derecho de llave USD 5,000~12,000+%매출 8~12%+trifásico 조건으로 S/9~16 객단가·80~150장 모델과 구조적 불일치
- dark kitchen(Paseo República 축) — Surquillo가 리마 최다 밀집구역(AI③, El Comercio 기사)이나 배달 전용·vitrina 없음으로 1인 매장 모델과 불일치, 조사 대상에서 제외 타당(AI③ 제안 채택)
8개 유형 비교¶
| 유형 | 계약·월 고정비 | 전력 (3.2kW 가동) | giro·licencia | 실물 예시 (10~35㎡) | 1인 적합도 |
|---|---|---|---|---|---|
| ① calle local (Jr. Dante·Villarán·San Lorenzo) | 2x1, derecho de llave 거의 없음(Mercado 주변만 S/10k~15k), mant 없음, plazo 1년+, IGV 별도 다수 | medidor independiente 다수 확인 — C1.2 3.2kW 가동 최우수. 구건물은 C1.1 잔존, 증설 S/1,200~2,500·15~25일 | titular 명의, riesgo medio S/152.60. "no restaurante" 조항 빈번, 전기식 al paso는 허용 | Villarán 114 14㎡ S/1,300(puerta enrollable·rejas·baño) / San Lorenzo 30㎡ S/1,500(trifásico·independiente) / Barrio Médico 42.1㎡ USD 1,800(medidor propio) | 상 — 소형 다수·고정비 최저·이탈 용이. ⚠️ Dante·Domingo Elías 축은 cupo 고위험(총격 실례) |
| ② Mercado N°1 de Surquillo | 재개장 후 municipal 계약(licitación 기반), traspaso 관행 재현 예상 S/10k~15k(추측) | ⚠️ 전기 배선 자체가 clausura 사유 — 노후·위험, 재개장 후에도 공용 prorrateo 예상 | licencia corporativa+ITSE previa(재개장 후), giro는 sección postres 한정 예상 | 현재 매물 없음(진입 불가). 소유권 Miraflores·관리 Surquillo, 법원 명령 vs 구청 안전 우려로 재개장 시점 불확실 | 최하 — 현재 진입 100% 불가. 재개장 후에도 cupo·전력 리스크 잔존 예상 |
| ③ galería/자동차부품 리모델링 (Villarán·Marsano) | 2x1, mant S/80~150, F&B 전환 비용 별도 | ⚠️ C1.1 잔존 다수 — 증설 시 junta 동의+S/2,000~4,000·30일 | cambio de giro 인허가 필요(우수 사례 공식 기록 없음), uso de suelo 재검토 리스크 | Av. Tomás Marsano 15~18㎡ S/1,200~1,400 / Centro Comercial Marsano 70㎡ USD 900(showroom형) | 하 — 전환비용 과다, vitrina 노출 낮음(pasillo interior), 전환 실사례 미확인 |
| ④ 신축 주상복합 1층 (La Calera) | 2x1, mant 별도, plazo 1년+ | C1.2 이상 medidor independiente 확보 용이 — 전력 최우수 | titular 명의 용이, riesgo medio | Av. Aviación La Calera 14㎡(면적 외 미확인) — 소형 분할 매물 공개 자료 희귀 | 중~중상 — 전력 최상, Sector 3 접경으로 치안 양호. 단 유동은 Dante·Angamos 대비 ~30% 낮음(AI③), 소형 공급 제한적 |
| ⑤ 쇼핑몰 (Open Plaza Angamos) | garantía 2~3개월, derecho de llave USD 5k~12k, %매출 8~12%, fondo promoción, plazo forzoso 12~24개월, corporativo | trifásico 공급, 증설은 mall 협의 | licencia corporativa+ITSE áreas comunes, cesionario medio S/151.60 | stand/isla 3~6㎡(공식 임대 비공개). 주변 calle 50㎡ S/1,400이 대체 참고 | 하 — 초소형 모듈로 와플기 2대+vitrina 물리적 배치 곤란, 고정비 구조 불일치 |
| ⑥ strip center / strip mall | — | — | — | Surquillo 구 경계 내 없음(3사 일치). 향후 개발 논의에만 등장 | 해당없음 — 없음 |
| ⑦ 슈퍼마켓 인접·입점 (Tottus·Plaza Vea·Metro) | 모듈 6~10㎡, garantía 2~3개월+derecho de llave S/3k~8k+%매출, corporativo | 마트 인프라로 3.2kW 안정, trifásico | cesionario, licencia corporativa supermercado 사전 | Tottus Av. Angamos Este 1803 / Plaza Vea Angamos 인근 — 모듈 구체 임대료 비공개 | 중하 — 유동·치안(경비 상주) 우수하나 고정비가 calle 대비 2배, 대기목록·exclusividad 제약 |
| ⑧ Barrio Médico(Sector 3) 특수 상권 | calle와 동일 2x1 구조, mant S/150~300 | medidor independiente 빈도 높음 — C1.2 가능 | titular 명의, riesgo medio | Av. Angamos x Rep. Panamá 42.1㎡ USD 1,800(medidor propio·desagüe) / Calle Sergio Bernales 18㎡ S/2,000 | 상 — 치안 최우수 확인(CODISEC 공식 "두 번째로 안전한 sector"), 의료 방문객 수요, cupo 리스크 최저. ⚠️ 고정비 calle 평균보다 높고(USD 1,800), Loaded 저항 가능성(AI③) |
종합¶
| 유형 | 근거 | |
|---|---|---|
| 1호점 최적 | ① calle local (일반) · ⑧ Barrio Médico(Sector 3) | 고정비 최저, 소형 다수, 전력 최우수. 단 일반 calle는 cupo 고위험 구간(Dante·Domingo Elías) 회피 필수 — Sector 3가 안전 프리미엄 |
| 차선/확장 | ④ La Calera 신축 1층 | 전력·치안 양호하나 유동 낮고 소형 공급 제한적 |
| 현재 진입 불가 | ② Mercado N°1 | 법적 분쟁으로 재개장 지연, 100% 진입 불가 |
| 가장 불리 | ⑤ Open Plaza(초소형+고수수료) · ③ galería/자동차부품(전환비용+전력) | 구조적 불일치 |
- 치안(cupo) 유형별 작용: calle 일반 구간(Dante·Domingo Elías)은 실제 총격 사례로 고위험 확인. Sector 3/Barrio Médico는 CODISEC 공식자료로 안전 확인 — 같은 "calle" 유형 안에서도 축에 따라 리스크가 극단적으로 갈림. 몰·슈퍼마켓(경비 상주)은 cupo 상대적으로 낮음. Mercado N°1은 폐쇄 전부터도 주변 갈취 조직 활동 확인
- 매출 잠재 대비 고정비 순위 (유리→불리): calle 소형(Dante·Villarán) ≈ La Calera 신축 > Barrio Médico(고정비 절대액은 높으나 회전 대비 양호) > 슈퍼마켓 인접 > galería/자동차부품 > Open Plaza(최악)
- sunk cost·이탈 난이도 순위 (쉬움→어려움): calle 일반/Sector 3(권리금 없음, S/8k~18k) < La Calera < 슈퍼마켓 모듈 < galería(전환비용 매몰) < Open Plaza(derecho de llave+plazo forzoso, 최악) < Mercado N°1(traspaso 관행 재현 시 최악 예상)
- Mercado N°1 재개장이 주변에 미치는 영향: 재개장 시 Paseo República·Narciso de la Colina 축 유동 +40~60%(추정) 증가 예상, 주변 calle·galería 가치 상승. 단 formalización 강화로 informal 경쟁은 감소해 calle 입지엔 긍정적, 동시에 traspaso·cupo 표적화 위험도 동반 상승할 가능성(3사 공통 우려)
- JM·Lince·San Borja·San Miguel·San Isidro·Miraflores 대비: JM·Lince의 "calle 10~20㎡ 최적" 패턴이 Surquillo에서도 유지되나(3사 강한 수렴), 치안이 이 패턴을 왜곡 — 동일 유형 내에서 축(Sector)별로 극단적 격차가 발생하는 건 Surquillo에서 처음 나타난 패턴. San Borja·San Miguel의 "주상복합 대체" 패턴은 La Calera에서 부분 재현되나 소형 공급이 제한적. San Isidro·Miraflores의 "galería 대체" 패턴은 Surquillo 자동차부품 galería에서는 전환비용·전력 문제로 성립 안 함
- 편집장 대조 필요: ① carné sanidad 금액(원 가정 S/28 vs AI③ 발견 2011년 S/93.55) — 현재 유효 여부 확인 필요. ② galería/자동차부품 F&B 전환 실사례 — 3사 모두 공식 기록 확인 못함, 추측 수준. ③ Mercado N°1 재개장 시점 — 법적 분쟁으로 2026-05 목표 자체가 불확실
임대 시세 (실제 매물, Century21/Properati/Urbania/Adondevivir 2026-09-09)¶
| 매물 | 면적 | 월세 | 조건 |
|---|---|---|---|
| Jr. Villarán 114 | 14㎡ | S/1,300 | puerta enrollable·rejas·baño·ducha, 30년 노후 |
| Av. Angamos Este (1 cdra Angamos, 4 cdra Vía Expresa) | 50㎡ | USD 499 (~S/1,871) | luz/agua medidor independiente, 2x1, 1년, centrales de riesgo impecable |
| Jr. Dante (Mercado N°1 인근) | 20㎡ | S/2,200 (USD 580) | 2x1, 권리금 협의, IGV 별도, F&B 가능 |
| Av. Angamos Este (Plaza Hogar 부근) | 25㎡ | S/2,800 (USD 740) | 2x1, 권리금 없음, fuente de soda 가능 |
| Av. Tomás Marsano (centro ferretero) | 30㎡ | S/2,600 (USD 754) | cámaras 24/7, licencia aplicable |
| Av. Manuel Villarán (Sector 3) | 30㎡ | S/3,500 (USD 920) | 2x1, 권리금 없음, F&B 가능 |
| San Pedro 382 | 31㎡ | S/3,000 (USD 892) + traspaso S/10,000 | 세탁소 이전 |
- Miraflores 대비 40~60% 저렴 (3사 일치). ㎡당 USD 12~28 vs Miraflores USD 35~70. Villarán 14㎡ S/1,300 vs Miraflores calle 32㎡ S/3,500
- 관행 2x1. traspaso 대부분 없음 (Mercado 주변만 S/10,000~15,000). IGV 별도(USD 표기 매물)
경쟁¶
- 한국식 folded 와플: 0개 (3사) = 공백
- Queen Waffles (Jr. Dante 446, crepe 기반 "obras de arte", rating 4.5/21) — 유사 경쟁, Belgian/folded 아님
- Crepes & Waffles (Av. Angamos 1803, 체인), Q Churros (Open Plaza Angamos, rating 4.1/61)
- La Fiorentina Gelatería (Ca. Narciso de la Colina 580, since 2010, 62 sabores, Mercado 인근) — artisanal 후식 선점
- I Scream (Villarán 1147, 롤 아이스크림), Napoli (Villarán 875, waffle+helado), Grido (Villarán 845)
- ✅ Sul Bingsu (한국식 빙수, comida coreana Surquillo) — 한류 디저트 수용성 확인
- Besos Franceses·Churros Manolo (Miraflores 경계 Av. Angamos)
인허가·치안 (Municipalidad de Surquillo)¶
- licencia riesgo medio: S/152.60 (bajo S/139.40, alto S/364.30). aprobación automática 2 días hábiles + ITSE posterior. TUPA Ordenanza 259-MDS (base 258-MDS 2011, 528-2023-MDS ROF). AI① S/190~240(다른 버전) → ~S/140~240, Miraflores S/285.20의 절반
- carné de sanidad: S/28.00 (2차 출처, 미확인)
- ⚠️ 치안: 6구 중 하위권 — cupo 표적 폭력(위 리스크 박스), Los Merlys gota a gota S/80~150, 2021 PADSC 재산범죄 denuncias 80%. Lince보다 표적 폭력 위험 높음. Sector 3(Barrio Médico)만 serenazgo 순찰 잦아 상대 안전
전력¶
- 관할 Luz del Sur (concesión Surquillo 확인)
- 구건물(Dante·Villarán·자동차부품): C1.1 (2~3kW) 추측 → 와플기 2대 3.2kW 시 증설 필요. medidor independiente 매물 존재
- 신축 La Calera: C1.2 이상 (gas natural·ascensor)
- 증설: solicitud aumento de potencia contratada, 7~15일, S/300~600 (미확인). Open Plaza는 trifásica, monofásico stand 제약 가능
종합 — 1호점 추천 축 2곳 (차선)¶
| 축 | 이유 | |
|---|---|---|
| 1 | Jr. Dante 446~600 (Queen Waffles 인근) | 14㎡ S/1,300, puerta calle, 야간 유동, F&B 집적 검증, Sector 3 쪽 치안 상대 양호 |
| 2 | Av. Angamos Este 50㎡ USD 499 medidor independiente — 또는 Av. Manuel Villarán Sector 3 신축 1층 | Open Plaza + Plaza Vea 사이 impulse, C1.2 증설 용이. ⚠️ vehicular 위주·야간 약 / Villarán은 중상류 타깃·치안 양호하나 임대 S/3,500 |
판단: 저임대(Miraflores 40~60%↓)·저비용 licencia·Sul Bingsu 한류 수용성·Dante F&B 집적은 매력. 그러나 ① Mercado N°1 clausura로 gastronómico anchor 상실 (2026-05 재개장까지 불확실) ② cupo 표적 폭력 (S/15 거부 → 총격, Lince보다 악성) ③ Zona 8 소득 절벽 ④ Vía Expresa 장벽으로 부촌 오피스 spillover 미미 ⑤ 유동 vehicular 위주. → 1호점으론 Lince가 우위. Surquillo는 2호점 저비용 테스트 + Mercado 재개장(2026-05) 후.