구역 심층 — Los Olivos (2026-09-10 · 3사 취합)¶

적합도: 하 — 1호점 부적합 (2/3 배제). Lima Norte 신흥 중산·대학가 활력이 강하고 Av. Antúnez de Mayolo(Covida) 도보 야간 상권이 실존하지만 ① NSE Zona 2 C 중심(B ~28%) ② extorsión — 식당가·시장 대상 총격·폭발물 테러 다수, Ate와 함께 최하위군 ③ 대학가 방학 1~2월 -40~60% 소멸. → Base S/9 팝업 검증용만.

상권 축¶

축	성격	도보/차량	와플 적합
Av. Santiago Antúnez de Mayolo (Urb. Covida)	Los Olivos 유일 restaurant row·야간 상권, Mercado Covida·Plaza Vea, 중산 주거 밀집	도보 살아있음 (야간·식후)	상 — ⚠️ extorsión 테러 표적 빈번
Av. Carlos Izaguirre (cdra 1~10)	구 행정·금융 중심(구청·은행·Plaza Vea·Metro)	간선·통근, 도로 폭 넓어 일부 단절	중
Av. Alfredo Mendiola (Panamericana Norte)	대학가 회랑 (UCV Lima Norte·UPN·USMP filial), 간선 상업	주중 학생 극대, 차량 빠른 통행	중 — ⚠️ 방학 1~2월 -40~60% 소멸
Av. Universitaria (Izaguirre~Mayolo 교차)	대학(UCH)·중형 상가, 대중교통 환승	도보+환승 유동	중
Urb. Covida / Villa Sol / Las Palmeras	신흥 중산(B-/C+) 주거 단지	로컬 상업	중상 (배후 구매력 핵심)
Av. Los Alisos / Naranjal / Angélica Gamarra	주거단지·스트립 상업	차량 위주	하
Mega Plaza / Plaza Norte	대형 몰	경계 밖 — Independencia 소속 (Plaza Norte는 SMP와 경계 분쟁이나 Independencia에 tributa)	—

유동·소비층¶

NSE: APEIM Zona 2 (Independencia·Los Olivos·SMP) — B ~28% / C ~48% / D ~20%. C 중심 (Ate B 14.3%의 ~2배지만 여전히 C 중심). Covida·Villa Sol·Las Palmeras 중산 포켓만 C+/B-
대학생 대량 유동 — UCV Lima Norte(~40k)·UPN Los Olivos·UCH·UCSS·Continental 등, 총 5만+ 추정. Av. Mendiola/Universitaria 축 집중
유동: 대학생·교직원 / 신흥 중산 가족 / Covida 식당가·야간 방문객 / 시장·노점 이용객 / 통근
피크: 대학가 평일 11~15·18~21시 (방학 1~2월 -40~60%). Covida 목~일 17~22시 야간 (주거지 배후로 방학 영향 적음)
객단가: Base S/9는 대학생·Covida 가족에 최적. S/15~16 Loaded는 Covida 중산 포켓만, 대학가 단독은 저항

입지 유형 (Los Olivos 내)¶

유형	Los Olivos 내	와플 적합
calle 로드숍 (Covida·대학가)	10~30㎡ 프라임 제한적, 대형 100㎡+ 위주. 2x1. ⚠️ traspaso S/38k 빈번 (Antúnez)	상 (Covida)
Antúnez de Mayolo 식당가 상가	최고 도보 유동, 경쟁 심화	상
대학가 상가 (Mendiola·Universitaria)	학기/방학 매출 편차 큼	중
전통 시장 (Mercado Covida·Huandoy)	저임대 (Huandoy 22㎡ S/700~1,000)	중 (팝업)
스트립 (Metro·Plaza Vea)	임대 조건 까다로움	중
몰 stand/isla (Mega Plaza·Plaza Norte)	경계 밖 — Independencia 인허가	—

입지 유형별 심층 (2026-09-11 · 3사 취합)¶

결론: Antúnez de Mayolo 도보 상권은 실존하나, 치안 리스크(폭발물 테러 직접 표적)로 Ate·La Molina 수준까지 제한된다 — 오히려 Ate보다 악화 추세. 팝업/저가 테스트 최선책은 Mercado Huandoy 22㎡ 저가 매물 + 무권리금 Covida calle. Antúnez de Mayolo 식당가·슈퍼마켓 arcade·주상복합은 부적합.

핵심 사실 (3사 일치·불일치 정리)¶

관할 배전사: Pluz Energía(구 Enel/Edelnor) — 3사 일치
⚠️ licencia riesgo medio TUPA — 3사 상충 지속: AI① S/160~210, AI② S/183.70, AI③은 TUPA 2014 S/29.20(구버전, 신뢰도 낮음)까지 제시. S/183.70(Ordenanza 541-2021/CDLO)로 잠정 채택, riesgo medio bajo는 planos 불요·DJ(declaración jurada)만으로 가능하다는 점은 3사 일치
Pluz 전력 증설 비용 구체 확인(AI③): conexión C1.2 aérea S/1,326.32 / subterránea S/1,149.32(2026-04 pliego 기준) — 기존 "S/350~1,300" 범위를 정밀화
⚠️ Mega Plaza·Plaza Norte = Independencia 소속 재확인(3사 일치). AI③은 "puente que une Independencia y Los Olivos"라는 표현까지 확인해 경계 지점임을 재확인 — 조사 대상에서 명확히 제외됨
calle Covida(Antúnez cdra 14) 28㎡ S/3,000 — 10~30㎡ 프라임 매물 중 3사가 공통으로 지목한 대표 사례. ⚠️ traspaso S/38,000은 Antúnez 매물의 일부(AI③ 추정 10~15%)에만 적용 — "빈번"이라는 기존 표현이 과장이었을 가능성, 무권리금 매물(75㎡ S/1,600 등)도 동시에 존재
⚠️ Antúnez de Mayolo 식당가 — 폭발물 테러 구체 사건 다수 확인(AI③, 가장 상세): Calle Daniel Hernández cdra12(Antúnez 인접)에서 폭발물로 7채 피해·차량 파손(30년 영업 상인 첫 피해, 시장이 "terrorismo urbano"로 규정), La Choza Náutica 라이브쇼 중 폭발물로 4명 부상, El Huaralino는 총기 위협 영상 협박, heladería 무장강도, Plaza Vea Covida cdra9 야구방망이(combazo) 강도. 피해 매장 공통점: 식당·cevichería·수입품점 등 30~100㎡ 독립 로드숍, 야간 영업, 현금 다수 취급 — 소형 테이크아웃은 직접 표적 우선순위는 낮으나 상권 전체의 치안 공포·영업 중단 리스크에 노출
⚠️ extorsión 추세 — 악화 확인(AI③): 2024년 224건 → 2025년(1~9월) 362건, +53.4% 증가. Mercado Covida "Los Desalmados" 조직 6명 검거(Diviac 작전) 이후에도 Mercado Enrique Millar 방화·폭발 등 유사 패턴 지속 — 조직 검거가 리스크 해소로 이어지지 않음
Mercado Huandoy 22㎡ S/700~1,000 — 3사 전원 "팝업 최선책"으로 수렴. 1+1 계약(garantía 1+adelanto 1), 고정비 최저, BEP가 Base S/9 기준 일 80장 수준으로 낮음. 단 전력은 C1.1로 3.2kW 2대 동시 불가, 야간 유동 0
대학가(Mendiola·Universitaria) — 방학 -40~60% 재확인. 10~30㎡ 소형 자체가 대학가 축에는 제한적(주변부만), UPN 편의점 Listo! 2개점 개점(2024)으로 경쟁 심화까지 신규 확인(AI③)
주상복합 신축 1층 — 3사 전원 "소형 분할 매물 부재" 확인. 다른 구(San Borja·San Miguel)에서 유력 대안이었던 이 유형이 Los Olivos에서는 아예 공급되지 않음
주말 feria/팝업 — municipal 공식 프로그램 구체 확인(AI③): "Formalízate Ahora"(12월 1~3일), "Feria Tu Empresa y Produce"(2024-10-29, 32명 참가) 등이 Alameda de la Cultura에서 실제 개최됨 — 팝업 실현 가능성이 추상적 제안이 아닌 실제 municipal 인프라로 뒷받침

8개 유형 비교¶

유형	계약·월 고정비	전력 (3.2kW 가동)	giro·licencia	실물 예시 (10~35㎡)	1인 적합도
① calle local (Covida·대학가)	2x1, derecho de llave 매물의 10~15%만(전면적 아님), mant 없음, plazo 1년	구건물 C1.1 다수, C1.2 증설 S/1,326.32(공중)·S/1,149.32(지중)	titular 명의, riesgo medio ~S/183.70. cafetería/fuente de soda 허용 사례 확인	Antúnez cdra14 28㎡ S/3,000(무권리금) / esquina cdra16 40㎡ S/4,000	중하 — 도보 유동 있으나 치안 불안, 무권리금 매물 선별 필수
② Antúnez de Mayolo 식당가	2x1, traspaso 10~15% 매물에 존재(최대 S/38,000)	구건물 저전력 다수 → 증설 필요	titular 명의 가능	60㎡ 3층 S/1,500 / 75㎡ S/1,600(무권리금이나 도보 접근성 낮음)	하 — 폭발물 테러 직접 표적 확인(7채 피해·4명 부상 등 구체 사건 다수), 야간 영업 필수 시간대가 곧 위험 시간대
③ 대학가 (Mendiola·Universitaria)	2x1, mant 낮음	신축은 C1.2, 구건물은 증설 필요	cafetería 허용, bar/licor 금지	소형 10~30㎡ 제한적(주변부만)	하 — 방학 -40~60% + Listo! 편의점 경쟁 심화 신규 확인
④ 전통시장 (Mercado Covida·Huandoy)	1+1(garantía1+adelanto1), derecho de llave 있음(Covida 내부)	⚠️ compartido C1.1, 3.2kW 2대 불가	licencia corporativa, cesionario	Huandoy 22㎡ S/700~1,000 — 3사 전원 팝업 최선책	중하(팝업 한정) — 고정비 최저, 조직 검거 후에도 유사 사건 지속(Mercado Enrique Millar 방화)
⑤ 스트립 (Metro·Plaza Vea 인근)	2x1, 최소 단위 60㎡+(10~30㎡ 소형 거의 없음), mant S/50~150	C1.2 가능, medidor independiente	상업 허용, exclusividad 조항(cafetería 1개 제한 등)	Antúnez 1455 60㎡ 3층 S/1,500	중하 — 경비로 상대 안전하나 Plaza Vea cdra9 야구방망이 강도 사례로 완전 안전 아님
⑥ 주상복합 신축 1층	—	신축이면 C1.2·independiente 이론상 가능	—	10~30㎡ 분할 매물 부재 확인(3사 일치) — 60㎡+만 존재	하 — 공급 자체가 없음, San Borja·San Miguel과 대조되는 패턴
⑦ 슈퍼마켓 인접(Plaza Vea·Metro·Tottus, Mega Plaza 제외)	모듈 6~9㎡, corporativo, %매출 8~12%+base, derecho de llave USD 3k~8k	mall 인프라로 3.2kW 안정	cesionario, licencia corporativa	Plaza Vea Covida(Av. Antúnez x Mercurio)	중하 — 내부 모듈은 1인 구조상 진입 어려움, 외부 calle local은 Antúnez와 동일 리스크에 노출(combazo 사례)
⑧ 주말 팝업/feria(Alameda de la Cultura)	부스비 무료~S/50/일, municipal autorización temporal	발전기 필요	임시 autorización, licencia 불필요	"Formalízate Ahora"(12/1~3), "Feria Tu Empresa y Produce"(2024-10-29, 32명 참가) — 실제 개최 확인	상(팝업 한정) — 고정비 리스크 없음, 실제 municipal 인프라 확인됨

종합¶

	유형	근거
팝업 검증 최선	⑧ 주말 feria(Alameda de la Cultura) · ④ Mercado Huandoy	고정비 최저, 실제 municipal 프로그램 확인, sunk cost 최소
차선(제한적)	① calle Covida(무권리금 매물 한정)	도보 유동은 있으나 치안 불안 상존, traspaso 매물 회피 필수
가장 불리	② Antúnez de Mayolo 식당가	폭발물 테러 직접 표적, 야간 영업 필수라는 업태 특성이 곧 최대 위험 시간대와 겹침
매물 부재	⑥ 주상복합	소형 분할 매물 공급 자체가 없음

폭발물 테러·총격 리스크 유형별 작용: Antúnez 식당가(직접 표적, 최상위험) > 전통시장(조직 검거 후에도 유사 사건 지속) > 스트립/슈퍼마켓 외부(경비로 완화되나 combazo 사례처럼 완전 차단 아님) > 대학가·주상복합(상대적으로 낮으나 방학·공급부재로 별도 부적합) > 몰 내부(Mega Plaza는 경계 밖 제외)
매출 잠재 대비 고정비 순위 (유리→불리): Huandoy 시장 소형 > Covida calle(무권리금) > 스트립 > 대학가 > Antúnez calle(traspaso 있음) > 슈퍼마켓 모듈(최악)
sunk cost·이탈 난이도 순위 (쉬움→어려움): 주말 feria(즉시 철수) < Huandoy(1+1, 최소) < Covida calle(무권리금 매물) < 스트립/대학가 < Antúnez(traspaso 최대 S/38,000, 최악)
Base S/9 vs Loaded S/15~16: Base S/9는 Huandoy·Covida calle·feria에서 유효. Loaded S/15~16은 3사 전원 "모든 유형에서 불가"로 수렴 — Zona 2 NSE B 26.4% 구조에 더해 extorsión으로 인한 프리미엄 소비 위축까지 겹쳐, Ate의 Salamanca core(약한 가능성 1개)보다도 예외 포켓이 없음
La Molina·Ate 대비: La Molina는 8개 유형 전부 "1호점 가능 유형 없음"(완전 부재), Ate는 Salamanca core에 "약한 가능성 1개"였음. Los Olivos는 Antúnez라는 실존 도보 상권이 있다는 점에서 구조적으로는 Ate와 비슷해 보이나, 치안 리스크(폭발물 테러 구체 사건, +53.4% 증가 추세)가 Ate보다 뚜렷이 악화되고 있어 실질적으로는 La Molina·Ate 수준까지 제한됨 — "도보 상권 실존"이 반드시 "1호점 가능성"으로 이어지지 않는다는 걸 보여주는 사례
편집장 대조 필요: ① licencia riesgo medio 정확 금액(3사 상충, S/183.70 잠정 채택). ② traspaso S/38,000의 실제 매물 비중(AI③ 추정 10~15%, 실사 필요). ③ Mercado Covida "Los Desalmados" 검거 이후 현재 치안 상태(조직 와해 vs 유사 패턴 지속 여부)

임대 시세 (실제 매물, Urbania/Adondevivir/Properati 2026)¶

매물	면적	월세	조건
Av. Antúnez de Mayolo cdra 14 (Covida)	28㎡	S/3,000	2x1, F&B 가능. ⚠️ traspaso
Av. Antúnez de Mayolo (esquina)	40㎡	S/4,000	코너
Av. Antúnez de Mayolo 근처 (소형)	21~22㎡	S/1,600~2,500	2x1, IGV 별도
Av. Carlos Izaguirre cdra 5	35㎡	S/2,800	2x1
Av. Universitaria (Mayolo 인근)	20㎡	S/1,800	2x1, 테이크아웃 가능
Av. Alfredo Mendiola (UCV/UPN 앞)	25㎡	S/2,200	2x1
Mercado Huandoy 1er piso puerta calle	22㎡	S/700 (3er piso 22㎡ S/1,000)	저임대 팝업 옵션

vs San Miguel(S/1,500~2,200)·Surquillo(S/1,800~2,500): Antúnez 프라임은 20~50% 더 비쌈(traspaso 포함), 외곽·시장은 저렴. Ate S/1,500 20㎡와 유사. Los Olivos가 딱히 싸지 않음

경쟁¶

한국식 folded 와플: 0개 (3사)
Canela & Miel (Av. Antúnez 1022, Los Olivos 유일 waffle·crepe 전문), Ohana Crepe (Los Olivos de Pro, waffle S/20.50), Bon Vivant (Naranjal), Terranova (Gonzáles Prada)
몰 내부(Mega Plaza·Plaza Norte, 경계 밖): 디저트 체인
⚠️ 대학가·야간 상권 저가 간식 압력 상 — churros rellenos S/2.5~4, picarones S/4~6, helado soft S/2.5~5. Mercado 주변 picarones·emoliente S/2~5

인허가·치안 (Municipalidad de Los Olivos)¶

licencia riesgo medio: ~S/160~210 (3사 상충 — AI① S/160~210, AI② ~S/183.70, AI③ TUPA 2014 S/29.20 / 2015 monitoreo S/103. 편집장 대조). 즉시 발급 + ITSE posterior (Ordenanza 541-2021/CDLO). "riesgo medio bajo NO REQUIERE PLANOS, SOLO DJ"
carné de sanidad: curso manipulación S/15 (~S/10~22), 6개월. Municipalidad de Los Olivos
⚠️ 치안: extorsión 극심 — Ate와 함께 10구+ 최하위군:
Mercado Covida "Los Desalmados" 6 detenidos
Antúnez de Mayolo 식당가 tienda 폭발물 (7 casas 피해), La Choza Náutica 4 heridos, El Huaralino 영상 협박, heladería cdra 9 무장강도
2024 extorsión 224 denuncias (Ate 245와 비슷). INEI total 2,011건(4.1%)
San Miguel보다 훨씬 나쁨, Ate와 유사~약간 상

전력¶

관할 Pluz Energía (구 Enel/Edelnor, Lima Norte 전역). cortes 리스트에 Los Olivos 포함
Antúnez·Universitaria 구건물 1층: monofásico 2.2~3kW 다수 → 증설 필수. 신축·몰: 고전력
와플기 2대 3.2kW → C1.2 필요. 증설: Pluz 신청, 10~15일. 비용 ~S/350~500(AI①) / conexión C1.2 aérea S/1,326.32·subterránea S/1,149.32 (pliego, AI③). medidor independiente 매물별

종합 — (강행 시) 축 2곳 = Base S/9 팝업용¶

	축	이유 / 리스크
1	Av. Antúnez de Mayolo cdra 14 (Covida) 28㎡ S/3,000	Los Olivos 유일 도보·야간 상권, 식후 디저트, 방학 영향 적음. ⚠️ traspaso, extorsión 테러 표적, 프라임 임대
2	Mercado Huandoy 22㎡ S/700 — 또는 대학가(Universitaria/Mendiola) 15~20㎡	저임대 팝업 검증. ⚠️ Huandoy는 도보 약, 대학가는 방학 -50~60% 소멸

판단: 3사 = 1호점 부적합. ① NSE Zona 2 C 중심(B ~28%), S/15~16 Loaded는 Covida 포켓만 ② extorsión — Antúnez 식당가·Mercado Covida 대상 총격·폭발물 테러 다수 ③ 대학가 방학 1~2월 소멸 ④ 저가 노점(S/2~5) 압력 ⑤ Antúnez 프라임은 traspaso S/38k·S/3,000+ (싸지 않음). → Antúnez cdra 14 또는 Huandoy S/700에서 Base S/9 팝업 검증 정도.

San Miguel·Ate vs Los Olivos (3사): - vs San Miguel: Los Olivos 열위 — 임대·대학 밀도는 비슷하나 San Miguel이 치안 훨씬 안전(La Marina cupo 사망 1건 vs Los Olivos 식당가 폭발물 테러 다수), San Miguel은 대학+사무실로 방학 보완, Los Olivos는 방학 완전 소멸 - vs Ate: Los Olivos 약간 우위 — NSE(B 28% vs 14.3%)·상업 활력·Covida 중산 포켓. 치안은 둘 다 최하 동급